То, что вы не знаете, как колеблется стоимость этих инвестиций в денежном выражении, вовсе не делает их надежными, как это обычно считается.
Дж. Кейнс.
У инвесторов многих стран есть тяга к недвижимости. На территории ex-USSR отношение к квадратным метрам я бы даже назвала трепетным. Именно стены становятся синонимом надежности и благополучия (особенно если речь идет о стенах за рубежом). Вот и покупают соотечественники недвижимость в Испании, Черногории, Болгарии и прочих более или менее экзотических местах. Кийосаки своими книгами, на мой взгляд, только подлил масла в огонь.
На что я бы хотела обратить внимание, рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент:
- Это сложный инструмент. Начиная с тонкостей приобретения и налогообложения заканчивая качеством строительства и т.п. Часто возникает иллюзия, что раз купив недвижимость для собственного проживания, мы становимся экспертами по недвижимости – это не так.
- Низкая ликвидность. В отличие от тех же акций, паев и даже слитков объект недвижимости продать сложнее, а, следовательно, дольше. Плюс затраты времени на юридические процедуры, сопровождающие переход собственности из рук в руки.
- Высокая стоимость. Приобрести объект недвижимости достаточно дорого. Конечно, цены на недвижимость очень разнообразны, и есть дешевые регионы, но с ценой, например, на акцию ETF не сравнить. При этом объект покупается / продается целиком, т.е. инвестор не может купить пару квадратных метров, а через год еще пару. Высокая стоимость влечет за собой высокую цену ошибки. Например, выясняется, что имели место тройные продажи в новостройке (такое бывает не только у нас) и инвестор теряет всю сумму полностью. Что остается? Увеличивать ее судебными издержками, часто без всякого положительного эффекта.
- Необходимость содержания и обслуживания объекта недвижимости. Т.к. это физический объект, то есть затраты на его содержание и они могут быть не маленькими. Кроме того, недвижимость устаревает со временем: нужны ремонты, реновации и т.д.
Как выбирать объект недвижимости
Основной совет – наймите профессионала в том регионе, в котором собрались покупать недвижимость. Человека, который знает все и больше о месте покупки: доходность от аренды, привлекательность районов покупки, типы домов и качество их постройки; который может оценить, выбранный вами объект и заметить все подводные камни.
Отступление 1: На недвижимости в Черногории, купленной спонтанно, я заработала приблизительно 100% до налогов за 2,5 года.
Отступление 2: Дуракам везет, но возможно один раз. Так бестолково обращаться с деньгами я больше не собираюсь.
Профессионала нанять недостаточно. Инвестор должен быть готов затратить свое время на изучение и покупку. Кроме того, желательно иметь несколько альтернативных экспертных мнений.
На что обратить внимание при выборе объекта:
- Место
От общего — страна, к частному - город. Оценить все: климат, географическое положение, столица/нет, численность, экономику страны, региона, ВВП, уровень безработицы, промышленность и пр.
Например, свое отношение к приморской недвижимости я проиллюстрировала в ролике: http://www.donina.ru/investorbook/media/videos/77-house
- Рынок недвижимости. Текущее состояние — растет (нет ли признаков пузыря) или падает. Средняя стоимость метра по стране, региону, городу.
- Рынок аренды. Сезонность аренды. Рост/падение арендных платежей. Сколько процентов местных имеют собственное жилье. Доходность.
- Есть ли управляющие компании для управления (содержанием, сдачей в аренду и пр.) объектов недвижимости. Какова стоимость их услуг. Гарантируют или нет доходность.
- Как происходит покупка, оформление недвижимости, какие дополнительные расходы. Схемы обратной покупки, схемы обратной аренды.
- Налоги — на доход, на недвижимость. Текущие расходы на содержание недвижимости.
- Можно ли взять ипотеку, под какой процент (тут же более подробные расчеты доходности с использованием заемного капитала).
- Дает ли недвижимость облегчение визового режима, можно ли получить ВНЖ.
На эти вопросы нужно найти ответы при первом приближении к мысли о покупке. Разбираться с недвижимостью нужно тщательно.
Альтернативой покупки физических объектов может быть покупка фондов недвижимости. Многие вопросы, которые были связаны с физическими объектами, снимаются. Однако, подобные фонды могут быть низколиквидны (например, продажа может занять 3-6 месяцев).
Чтобы не страдать от потери ликвидности, есть фонды, которые обращаются на бирже: фонды недвижимости REITs и биржевые фонды, которые инвестируют в REITs (последние более диверсифицированные, т.к. фонды фондов).
О REITs есть хороший сайт: http://www.reit.com/AboutREITs/AllAboutREITs.aspx
Смотрите портфели фондов, оценивайте риски (все-таки инвестирование в одну отрасль недвижимости).
И главное, недвижимость – не панацея (надеюсь, кризисы в этом убедили инвесторов), ее не должно быть слишком много в портфеле.
