Слон плохой — справка хороший!
(из м/ф «Следствие ведут колобки»).
Обычно я даю следующую «качественную» оценку долгам:
- Потребительские кредиты, кредиты по банковским картам – очень плохие, т.к. дорогие;
- Автокредиты – просто плохие, т.к. в основном идут на удовлетворение «хотелки», а не реальной потребности;
- Ипотечные кредиты – нейтральные, Мнение основано на том, что пока рынок арендной недвижимости у нас недостаточно развит, чтобы предоставить качественные услуги в этом направлении. И заемщик по крайне мере заменяет арендные платежи на ипотечные.
- Бизнес-кредиты – хорошие. Если произведен анализ устойчивости компании и пр. (в эти дебри залазить не буду).
- Кредиты на рентную зарубежную недвижимость – хорошие, если совпало: низкие ставки по кредиту, хорошая рентная доходность и хорошие перспективы сдачи этой недвижимости в аренду.
Однако я вовсе не случайно взяла название сегодняшнего дня у Кийосаки. Насколько я помню хорошие и плохие долги встречались у него во многих книгах. Нашла относительно недавнюю его статью и кусок хочу из нее процитировать для расчетов.
Сила хорошего долга
Мое простое определение хорошего долга в том, что он кладет деньги в карман, а не вынимает. Это гарантирует ежемесячное поступление денежных средств, обеспечивая постоянный доход, который и позволяет насладиться долгами. А доход в свою очередь позволяет обратить вырученные средства в активы. Например, в сфере недвижимости я могу купить собственность с долгами. Банк предоставит мне кредит в размере 80 процентов от стоимости недвижимости, а мне останется добавить
только 20 оставшихся процентов. Моя работа заключается в поиске такого актива, который станет платить банку 80 процентов возврата. Применяя, таким образом, простую математику и имея наличными 100.000 $, я могу получить денежный поток — 800 $ в месяц, немного больше 9 процентов годового дохода. Или, используя хороший долг, имея 100.000 $, я могу приобрести пять активов. Банк ссудит мне по 80.000 $ для каждого актива, и я смогу разделить 100.000 $ на пять авансовых платежей. Выплаты по кредитам
составят 500 $. Итак, мой денежный поток по каждой недвижимости составит 300 $ в месяц (800 $ плата по аренде — 500 $ моя ежемесячная плата = 300 $ мой
ежемесячный доход с одной недвижимости), а общий доход в месяц — 1500 $ (300 $ * 5 = 1500 долл. США), 18 процентный годовой доход.
Собственно подход иллюстрирует финансовый рычаг в действии. Можно предположить по расчетам, что абстрактный кредит взят под 6% годовых. Итак, чтобы воспользоваться эффектом финансового рычага нужно по Кийосаки: найти дешевый кредит, найти недвижимость с высокой рентной доходностью и хорошим уровнем заполняемости арендаторами, и учесть остальные расходы (налоги, плату за управление и пр.)
Собственно, этот Эльдорадо часто ищут многочисленные российские последователи Кийосаки. Но не все находят, т.к. даже если коснуться зарубежной недвижимости, то для нерезидентов могут быть и выше ставки по кредиту, и больше размер первоначального взноса, и наконец, проблема выбрать недвижимость с хорошей заполняемостью.
А что у нас (на примере двух подвернувшихся на cian.ru объявлений об
аренде и продаже 1-комнатной квартиры в Москве)?
- Итак, квартира стоит 5 млн. руб. Арендная плата за нее в месяц 26 тыс. Т.е. доходность пока в районе 6% (при этом налоги не платим, за коммунальные услуги тоже).
- Ипотека 12,5% на 11-20 лет при 25% первоначальном взносе (уже не помню, в каком банке нашла, но тенденцию отражает).
- Выплаты по ипотеке (при разных сроках) от 42 605 до 52 408 руб.
Пока задачка с ответом не сходится. Остается ждать изменения начальных условий, дождемся ли?
Итогом 71-ого дня будет разделение своих долгов на хорошие и плохие.
не дождемся