Решение квартирного вопроса для Инны

«Мы живем вместе с родителями вот уже почти пять лет, с тех пор как поженились, -- рассказывает Инна. – В трехкомнатной квартире с переменным успехом пытаемся жить одной семьей – мои родители, я, мой муж и наш четырехлетний сын. И не скрою, очень хотелось бы жить отдельно. Даже мои консервативные родители почти согласны на размен своей квартиры. Но при этом ни они, ни мы категорически не согласны на «однушку». А на две двухкомнатные квартиры родительская «трешка», боюсь, не потянет». Вот поэтому Инна и хотела бы разобраться в том, есть ли у ее большого семейства возможность «разъехаться», и какие для этого потребуются затраты.

В нескольких словах о квартире: она находится на 12-м этаже 16-и этажного панельного дома, построенного в середине 80-х гг. Общая площадь – около 75 м, жилая площадь – около 45, 10-и метровая кухня, балкон, лоджия, телефон. Квартира – это основной актив. Кроме квартиры у родителей Инны имеется дача. Во сколько она может оцениваться, ни Инна, ни ее родители не знают. «Мы не хотели бы ее продавать, -- говорит Инна, -- уж очень хорошо там летом». Скромная дача на шести сотках, как и квартира, появилась в семье в середине 80-х гг., находится в 40 км от МКАД. Практически все лето на даче живут ее сын и мама. В семье три машины – скромные иномарки. Стоимость каждой, по словам Инны, сегодня вряд ли превышает 7-8 тыс. долларов. Причем, если отец Инны в свое время покупал машину на собственные сбережения (и при этом существенно сэкономил на автостраховке), то Инна и ее муж купили машины в кредит. То есть к сегодняшнему дню у Инны и ее мужа имеются положительные кредитные истории. Муж Инны уже полностью расплатился по автокредиту, а Инне предстоит выплачивать кредит еще год. Впрочем, она предполагает, что им будет по силам расплатиться с банком досрочно. Кроме этого есть один гараж (его примерная стоимость – около 6 тыс. долларов).

Работают в семье трое – отец Инны (ему 58 лет, он трудится в государственной компании, его контракт с работодателем заканчивается через 5 лет), ее муж (ему 31 год, последние 7 лет он работает в частной компании с иностранным капиталом) и сама Инна (ей 27 лет, после выхода из декретного отпуска, два года назад, она стала работать в фармацевтической компании). Мама Инны вот уже два года как на пенсии и занимается внуком.

Ежемесячные доходы семьи таковы: около 40 тыс. рублей – это зарплата и пенсия отца Инны (пенсия – порядка 8 тыс. рублей), около 2600 долларов – «серая» зарплата мужа Инны и около 1200 долларов -- «серая» зарплата самой Инны. Старшее и молодое поколения стараются вести бюджет совместно: основные расходы на продукты, коммунальные платежи, ведение хозяйства они делят пополам. Но если родители Инны ежемесячно откладывают около 15-20 тыс. рублей (у них пополняемый рублевый депозит, сегодня сумма вклада – порядка 270 тыс. рублей), то Инна и ее муж пока такой привычки не имеют. «После того как я вышла из декретного отпуска мы много тратили: купили в кредит две машины (в обоих случаях потребовались первоначальные взносы), купили в квартиру новую мебель, скромно отремонтировали дачу, чтобы бабушке с внуком там было удобно летом, полностью обновили мой гардероб, два лета подряд ездили с сыном отдыхать на море, -- говорит Инна.-- Но, думаю, мы могли бы сократить свои потребительские аппетиты и откладывать каждый месяц не меньше 15-20% от наших с мужем зарплат. Смогли же мы раньше собрать на первоначальные взносы по автокредитам и автостраховки». Как говорит Инна, они с мужем просто мечтают о собственной двухкомнатной квартире, но при этом боятся, что если и есть варианты улучшения жилищных условий, то они могут оказаться для них просто кабальными.

На что тратит семья Инны в среднем в месяц:

Комментарий финансового консультанта Дониной Нины

Путь в тысячу километров начинается с первого шага. Так и наши пути к мечте, кажущиеся такими тяжелыми и кабальными, можно пройти нужно только начать.

Ситуация у Инны в семье на данный момент далека от пессимистичной. Несмотря на отсутствие приносящих прибыль активов (кроме депозита родителей) есть существенно превосходящий расходы поток доходов, есть квартира и дача.

Однако ситуации через 5 лет может существенно измениться – у отца Инны закончится контракт, и он может уйти на пенсию. Доход родителей Инны в таком случае уменьшится в 5 раз (с 40 до 8 тысяч рублей). Т.е. Инне придется помогать родителям материально, чтобы сохранить тот уровень жизни, к которому они привыкли, и возможности по реализации мечты у нее уменьшатся.

Поэтому свои шаги в достижении цели Инне следует начать именно сейчас.

Сбережения родителей и то, что они могут откладывать ежемесячно, оставим в стороне. Это поможет через 5 лет получить им прибавку к пенсии в районе 4 тысяч ежемесячно.

В этом случае я рекомендую инвестировать деньги настолько консервативно, насколько это возможно. Это депозиты размером до 400 тысяч рублей в разных банках входящих в систему страхования вкладов. Через 5 лет сохраненные таким образом деньги (около 1,7 млн. рублей) я рекомендую направить на покупку специальной программы у европейской страховой компании, которая позволит получать гарантированно 3% дохода в год.

Для реализации цели покупка квартиры я могут предложить 2 варианта.

1 вариант.

Сразу обменять 3-хкомнатную квартиру на 2-х комнатную с доплатой. Доплату направить в качестве первоначального взноса по ипотеке на вторую 2-хкомнатную квартиру. Размер ипотечного кредита, таким образом, будет ориентировочно $120,000 долларов.

При сроке ипотеки в 25 лет под 10% ежемесячные выплаты будут составлять $1,090. Эта сумма сопоставима с тем, что готова сейчас откладывать Инна: $760 – 20% от зарплат ее и мужа, и $300 высвободившиеся после погашения кредита на машину.

Однако я хочу предложить Инне откладывать большую сумму - $1,400. Сейчас разница между доходами и расходами семьи составляет $2950 из которых родители Инны инвестируют $800.

Т.е. с одной стороны у Инны есть возможность инвестировать сумму $1,400, с другой стороны она не будет связана жесткими обязательствами перед банком. Разницу между откладываемой суммой и платежом по ипотеке, я бы рекомендовала Инне сначала направлять на досрочное погашение кредита, а после выхода на пенсию отца – на материальную помощь родителям.

2 вариант.

Первые 3 года ежемесячно инвестировать сумму $1,200 в умеренный паевой инвестиционный фонд.

Через 3 года вывести все деньги из фонда (около $48000). Так же обменять 3-х на 2-х комнатную с доплатой. Взять на вторую 2-х комнатную ипотеку.

Размер ипотечного кредита, в данном случае будет меньше - $72,000. При сроке ипотеки в 10 лет под 9,5% ежемесячные выплаты по ипотеке будут составлять - $930.

В дальнейшем при откладывании суммы $1,200 Инна так же сможет помогать родителям после выхода отца на пенсию.

Несмотря на то, что 2 вариант кажется более привлекательным, он более рисковый, т.к. за 3 года:

Выбор, конечно, остается за Инной, мне же остается пожелать ей счастливого пути к ее мечте.

Впервые опубликовано: © Популярные финансы